一、引言

土地增值税是国有土地使用权、地面建筑物及其附着物在转让的过程中针对增值额征收的一个税种，其纳税义务人为取得收入的单位和个人。土地增值税自 1994 年开征至今，在政策制定、税收征管等方面都出现过不少问题，但经过税务总局对相关法规和政策不断修订完善以及各地税务机关的贯彻执行，已经成为了比较成熟的税种并发挥了其职能作用。土地增值税通常以纳税人通过转让房地产所取得的收入减除条例规定扣除项目金额后的余额，作为增值额，采用四级超额累进税率进行征收。土地增值税是针对房企产企业进行征收的，对房地产开发过程中土地增值的部分进行征收， 适用税率较高。近年来房企产行业发展较快，在“房住不炒”的大前提下，国家对房企产行业进行了多次调控，其中土地增值税就是重要调控手段之一，虽然土地增值税会增加房地产企业的税负，提高房价，但针对房地产过高的增值部分进行征税，可以有效的遏止房地产行业的不良发展，还能确保相关部门及时掌握税收法律中存在的各项问题，进一步完善税法制度，使得我国现有纳税人个人合法权益得到有效维护，也能促进房地产开发资源优化配置以及产业结构调整，最大程度突出国家税收经济杠杆的应用价值。但土地增值税清算过程中涉及内容较多，稍有疏忽就可能计算错误，导致税务损失或者税务风险。为完整准确的计算缴纳土地增值税，相应的税务筹划就显得尤为重要了。对于企业而言，土地增值税的筹划工作也可以促进企业相关管理部门强化自身经营管理，使得企业财务管理以及会计核算水平不断提升，更好地适应市场经济发展要求。此外，还能扩大收益降低成本，有助于于提升房地产企业市场竞争力。

二、土地增值税扣除项的构成因素

國家税收相关法律法规规定，土地增值税以出售国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的收入，扣除法律法规规定的允许抵扣额后，按照相应的税率计算税额。那么对企业来说，清楚区分法律法规允许扣除的成本费用是非常重要的。土地增值税的扣除项分为以下几项：一是土地成本，主要是取得土地支付的价款、各项税费、与取得土地有关的各项规费等内容;二是开发成本，主要是开发建设过程中的前期费、设计费、工程施工费用等;三是开发费用，主要是直接人员薪酬、计入开发成本的各项费用、折旧等;四是与转让有关的税金，主要是增值税、印花税、教育附加等税金及附加税费。按照影响范围将土地增值税扣除项影响因素简单分为宏观因素和微观因素两大部分。其中宏观因素为可以在整体上影响房地产企业各项成本费用是否可以顺利在土地增值税前扣除的事项，主要分为票据合规性和罚没支出两个方面。而微观因素就是根据相关税收法律法规要求可以在土地增值税前扣除的具体成本费用项目，例如土地成本、开发成本、开发费用几个因素。