[摘 要]我国住房租赁市场随着住房制度改革而发展形成，上世纪八九十年代住房制度改革中制定了以出售公房为最主要方式的改革措施，形成了以建立住房市场化分配制度为目标的住房制度，构成了我国住房租赁市场发展的制度基础。之后由于地方政府从土地财政中获得了巨额的财政与政绩绩效，住房买卖市场得到快速发展，但住房租赁市场被长期忽略。虽然近年来住房租赁市场的发展得到重视，并被视为对住房买卖市场实现了有效替代。但由于利益捆绑下的路径依赖效应，地方政府并没有投入太多资源来支持住房租赁市场发展，而住房租赁市场长期处于无序、不规范发展，使其陷入低端锁定的困境，住房租赁市场仍远远不能形成与住房买卖市场并重的局面，这需要政府与社会多方发力，促进住房租赁市场的长足发展。

[关键词]住房租赁市场;住房买卖市场;公共租赁住房;制度变迁;路径依赖一、前言

近年来，中央政府将发展住房租赁市场作为住房市场长期稳定健康发展的重要举措，提出了租购并举、租购同权等目标，并从户籍制度、财税政策、信贷支持、土地供给等多方面出台了政策措施鼓励住房租赁市场的发展。然而，目前我国住房租赁市场发展仍然滞后，住房租赁的法律法规长期制度短缺，市场运行的规范化程度不高，使得租赁双方特别是租房者的权益没有得到有效保护，市场层次基本停留于解决低端居住需求层面，这使得住房租赁市场难以形成对住房买卖市场的有效替代，阻碍了“租购并举、租购同权”目標的实现[1]。住房租赁市场发展滞后的现状，与我国住房租赁市场的制度供给、制度变迁及路径依赖存在很大的关系。因此，本文尝试从新制度分析的视角来解析我国住房租赁市场的发展演变与现实问题，并对未来住房租赁市场的提升发展提出建议。

二、我国住房租赁市场的初始制度供给与制度变迁